ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту решения Ивановской городской Думы
	«О внесении изменений в Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иванова, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов»

Настоящий проект решения Ивановской городской Думы разработан с учетом рекомендаций контрольно-счетной палаты Администрации города Иванова в целях совершенствования порядка определения  продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иванова, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Кодекс) одним из основополагающих принципов правового регулирования земельных отношений является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Пунктом 3 статьи 39.4 Кодекса органам местного самоуправления законодателем предоставлено право установить дифференцированный подход к определению цены продажи земельного участка с учетом системы ценностей российского государства.
В настоящее время в соответствии с решением Ивановской городской Думы от 23.12.2015 № 120 «О порядке определения цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иванова, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам, являющимся собственниками нежилых объектов недвижимости, расположенных на выкупаемых участках, осуществляется в размере 15 процентов кадастровой стоимости. Увеличение выкупной стоимости до 35 процентов от кадастровой стоимости указанной категории собственников объектов недвижимости обусловлено следующим.
1. В данную категорию по целевому использованию могут входить земельные участки для размещения производственных и административных зданий, объектов торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания, другого коммерческого использования, связанного с получением прибыли. Кроме того к указанной категории относятся и гаражи. При этом, нет разграничения на «индивидуальные гаражи» и «гаражи для коммерческого использования». 
В то время, как земельные участки под индивидуальными жилыми домами и индивидуальными гаражами необходимы для личных целей и не связаны с извлечением прибыли. 
Предлагаемая редакция изменений позволяет разграничить категорию собственников, определив выкупную цену земельных участков при продаже гражданам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках индивидуальных гаражей площадью до 60 кв.м, в размере 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка. Ограничение площади земельных участков под индивидуальными гаражами до 60 кв.м связано с тем, что, как правило, собственники гаражей обращаются за выкупом земельных участков ориентировочной площадью 30 кв.м. Вместе с тем, на практике возникали случаи, когда площадь земельного участка под индивидуальным гаражом составляла 51 кв.м. Исходя из того, что площадь земельного участка под гаражом на одну машину ориентировочно составляет 30 кв.м, то площадь земельного участка под гаражом на две машины также может составить не более 60 кв.м. 
Таким образом, решение задачи определения «справедливого» и экономически обоснованного механизма передачи муниципальных земель в частную собственность будет препятствовать необоснованному обогащению владельцев недвижимости в результате возможной спекуляции, предоставленными по низким ценам из муниципальной собственности землями.
2. На практике имеют место случаи, когда собственники объектов недвижимости коммерческого использования перед подачей заявки на выкуп земельных участков в размере 15 процентов от кадастровой стоимости, обращаются в кадастровую палату за снижением размера кадастровой стоимости, утвержденной приказом Департамента управления имуществом Ивановской области № 105 от 25.11.2014, что приводит, соответственно, к уменьшению цены выкупаемого земельного участка и сокращению доходной части бюджета города Иванова.
Предложенные изменения положительно повлияют на доходную часть бюджета города Иванова, создадут справедливые условия для продолжения выкупа земель, что является условием формирования капитализированных объектов недвижимости и вовлечения недвижимости в гражданский оборот.
3. Сумма выкупа земельных участков, находящихся в федеральной собственности, определена в размере 60 процентов кадастровой стоимости. На территории города Иванова находятся земельные участки, право собственности на которые принадлежит Российской Федерации, и сумма выкупа которых составляет указанные 60 процентов кадастровой стоимости. Таким образом¸ создаются неравные условия при выкупе земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
4. Как правило, площадь части земельных участков, предоставленных для строительства в соответствии с требованиями земельного законодательства в редакции, действовавшей до 01.03.2015, физическим и юридическим лицам, кратно превышает площадь объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию. В настоящее время в Кодексе отсутствуют положения, устанавливающие требования о предельных размерах земельных участков, предоставляемых собственникам зданий, сооружений. В действующей редакции Кодекса перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка является исчерпывающим и не содержит такого основания для отказа, как несоизмеримость площади земельного участка площади, расположенного на нем объекта недвижимости. Судебная практика в данном вопросе также неоднозначна. 	Таким образом, происходит выкуп земельного участка по льготной цене не только под объектом недвижимости, и необходимым для его эксплуатации, но и выкупается большая часть свободного земельного участка, незанятого строением, что приводит к сокращению доходной части бюджета города Иванова. В то время как свободные участки предоставляются исключительно на торгах по кадастровой или рыночной стоимости. В этой связи, создаются неравные условия для лиц, приобретающих земельные участки на аукционе и тех, кто приобретает земельные участки в рамках статьи 39.20 Кодекса. 
5. С целью соблюдения баланса интересов бюджета города Иванова и бизнеса, а также недопущения снижения инвестиционной активности в городе полагаем целесообразным установить постепенное увеличение выкупной цены, что позволит стимулировать собственников объектов недвижимости на подачу заявки на выкуп земельных участков по наиболее выгодной для них цене и положительно отразится на доходной части бюджета в переходный период. В этой связи, предлагается поэтапное увеличение суммы выкупа земельных участков под объектами недвижимости:

Город Иваново	
25%	
С 01.03.2019	

35%	
С 01.01.2020	

Предлагаемое увеличение выкупной стоимости земельных участков можно рассматривать в качестве компенсационной меры, связанной с новациями федерального законодательства, которые повлияют на доходы местного бюджета по земельному налогу. Федеральным законом от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» с 01.01.2019 изменены правила применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Данные изменения негативным образом отразятся на доходной части бюджета города Иванова в виде значительных выпадающих доходов, что повлечет увеличение дефицита и, как следствие, рост долговой нагрузки.
Учитывая, что рассматриваемый проект затрагивает вопросы предпринимательской деятельности, согласно постановлению Администрации города Иванова от 10.04.2015                  № 825 «Об оценке регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов города Иванова и экспертизе нормативных правовых актов города Иванова», необходимо заключение о предварительной оценке регулирующего воздействия.	
Дополнительного финансирования для реализации данного решения не потребуется.

Председатель Ивановского городского 
комитета по управлению имуществом                                                                   О.Н. Хитрич